Um casal assina um compromisso para um apartamento antigo classificado E no DPE. O banco aceita o dossiê, mas solicita um plano de financiamento para os trabalhos de isolamento antes de liberar a totalidade do empréstimo. Esse cenário, ainda raro há alguns anos, torna-se comum nos comitês de crédito.
O crédito imobiliário não se resume mais a uma taxa e uma duração: a qualidade do imóvel, o perfil do tomador e as regras prudenciais do HCSF pesam tanto quanto o valor solicitado.
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DPE e crédito imobiliário: um critério bancário que se tornou concreto
Fala-se pouco nos guias clássicos, mas o Diagnóstico de Desempenho Energético da habitação agora influencia a análise de risco pelos bancos. Um imóvel classificado como F ou G gera perguntas adicionais no momento da instrução do dossiê.
Concretamente, o banco avalia o risco de desvalorização do imóvel a médio prazo e a capacidade do tomador de financiar os trabalhos de renovação energética tornados obrigatórios pela regulamentação. Uma habitação energeticamente ineficiente pode complicar a obtenção do empréstimo, mesmo que a renda do comprador seja confortável.
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Para antecipar esse ponto, já se integra desde o início uma estimativa dos trabalhos no plano de financiamento. Alguns bancos oferecem envelopes complementares dedicados à renovação, vinculados ao crédito principal. Outros preferem ver um orçamento assinado antes de validar a oferta. Os retornos variam sobre esse ponto de acordo com as instituições e as regiões. Para aprofundar os mecanismos do financiamento, o crédito imobiliário no Trend Immo detalha as diferentes fórmulas acessíveis aos tomadores.
Taxa de endividamento a 35%: o que o teto do HCSF muda na prática
O Alto Conselho de Estabilidade Financeira impõe aos bancos um teto de endividamento máximo de 35% com seguro incluído e uma duração de crédito limitada a 25 anos. Essas regras não são novas, mas sua aplicação rigorosa transforma a forma de montar um dossiê.
Na prática, calcula-se a taxa de endividamento incluindo todas as mensalidades em andamento (crédito de carro, empréstimo estudantil, crédito rotativo) e o prêmio do seguro do tomador. Um tomador que ganha bem, mas já está pagando um crédito ao consumo, pode se encontrar acima do limite sem perceber.
Dois alavancas para ficar abaixo dos 35%
- Quitar os créditos em andamento antes de apresentar o dossiê: mesmo um pequeno saldo de algumas centenas de euros por mês pesa no cálculo. Pagar antecipadamente libera capacidade de empréstimo imediata.
- Alongar a duração do empréstimo imobiliário para reduzir as mensalidades, mantendo-se dentro do limite de 25 anos imposto pelo HCSF. Cada ano adicional reduz a mensalidade, mas aumenta o custo total dos juros.
- Jogar com o valor da entrada: quanto maior a entrada cobre uma parte significativa do preço do imóvel, menor o valor emprestado pesa na taxa de endividamento.
Os bancos têm uma margem de flexibilidade sobre uma fração de seus dossiês, mas essas exceções são reservadas prioritariamente para os primeiros compradores adquirindo sua residência principal.
Seguro do tomador: o custo que se negocia tarde demais
A maioria dos tomadores se concentra na taxa nominal do empréstimo e negligencia o seguro. Isso é um erro de método. Em um prazo longo, o seguro do tomador pode representar uma parte significativa do custo total do crédito.
Desde a lei Lemoine, é possível mudar de seguro do tomador a qualquer momento, sem custos ou penalidades. Essa possibilidade existe desde a assinatura da oferta de empréstimo, não apenas após um ano como era o caso anteriormente.
Delegação de seguro: como proceder
Primeiro, comparamos as garantias exigidas pelo banco (morte, invalidez, incapacidade de trabalho) com aquelas oferecidas por seguradoras externas. O contrato de delegação deve oferecer um nível de garantias pelo menos equivalente ao do contrato grupo do banco.
Em seguida, enviamos o novo contrato ao banco, que tem dez dias úteis para aceitar ou justificar uma recusa. Na prática, as recusas são raras desde que a equivalência das garantias seja respeitada. A diferença de prêmio entre um contrato grupo e uma delegação externa muitas vezes atinge vários milhares de euros ao longo do prazo total do empréstimo.
Oferta de empréstimo imobiliário: os pontos a verificar antes de assinar
A oferta de empréstimo chega por correio ou via eletrônica. Temos um prazo de reflexão obrigatório de dez dias antes de poder aceitá-la. Esse prazo não é negociável, e nenhuma assinatura antes de sua expiração é válida.
Três elementos merecem uma leitura atenta:
- O TAEG (Taxa Anual Efetiva Global), que integra a taxa nominal, as taxas de abertura, o custo do seguro e as taxas de garantia. É o único indicador confiável para comparar duas ofertas entre si.
- As condições de reembolso antecipado: algumas ofertas preveem indenizações de reembolso antecipado limitadas, outras as eliminam. Esse ponto é importante se se pretende revender o imóvel antes do fim do empréstimo.
- As modalidades de modulação das mensalidades: poder aumentar ou diminuir suas parcelas durante o empréstimo oferece uma flexibilidade apreciável em caso de mudança de situação profissional.
Comparar várias ofertas continua sendo o método mais eficaz para obter boas condições. O TAEG permite uma comparação direta, mas também se observa a flexibilidade contratual e as taxas adicionais.
A montagem de um crédito imobiliário baseia-se em um conjunto de parâmetros técnicos que interagem: taxa, duração, seguro, entrada, DPE do imóvel. Trabalhar cada item separadamente antes de consolidar o dossiê traz melhores resultados do que negociar apenas a taxa nominal. É em todas essas linhas que se define o custo real do empréstimo.