Ein Paar unterschreibt einen Vorvertrag für eine alte Wohnung, die im DPE mit E eingestuft ist. Die Bank akzeptiert die Unterlagen, verlangt jedoch einen Finanzierungsplan für die Isolierungsarbeiten, bevor sie das gesamte Darlehen freigibt. Dieses Szenario, das vor einigen Jahren noch selten war, wird in den Kreditkommissionen zunehmend üblich.
Die Immobilienfinanzierung beschränkt sich nicht mehr auf einen Zinssatz und eine Laufzeit: Die Qualität der Immobilie, das Profil des Kreditnehmers und die aufsichtsrechtlichen Vorgaben des HCSF haben ebenso viel Gewicht wie der beantragte Betrag.
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DPE und Immobilienkredit: Ein bankseitiges Kriterium, das konkret geworden ist
In den klassischen Ratgebern wird wenig darüber gesprochen, aber das Energie-Performance-Diagnose (DPE) des Wohnraums beeinflusst mittlerweile die Risikobewertung durch die Banken. Eine Immobilie, die mit F oder G eingestuft ist, wirft zusätzliche Fragen auf, wenn der Antrag bearbeitet wird.
Konkret bewertet die Bank das Risiko einer Wertminderung der Immobilie auf mittlere Sicht und die Fähigkeit des Kreditnehmers, die durch die Vorschriften vorgeschriebenen energetischen Sanierungsarbeiten zu finanzieren. Eine energieintensive Wohnung kann die Darlehensvergabe erschweren, selbst wenn das Einkommen des Käufers komfortabel ist.
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Um diesen Punkt vorwegzunehmen, wird von Anfang an eine Schätzung der Arbeiten in den Finanzierungsplan integriert. Einige Banken bieten zusätzliche Budgets für Renovierungen an, die an das Hauptdarlehen gekoppelt sind. Andere bevorzugen es, einen unterzeichneten Kostenvoranschlag zu sehen, bevor sie das Angebot validieren. Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach Institut und Region. Um die Mechanismen der Finanzierung näher zu beleuchten, erläutert der Immobilienkredit auf Trend Immo die verschiedenen für Kreditnehmer zugänglichen Optionen.
Verschuldungsquote von 35 %: Was die Obergrenze des HCSF in der Praxis ändert
Der Hochrat für Finanzstabilität legt den Banken eine maximale Verschuldungsquote von 35 % inklusive Versicherung und eine Kreditlaufzeit von maximal 25 Jahren auf. Diese Regeln sind nicht neu, aber ihre strikte Anwendung verändert die Art und Weise, wie ein Antrag erstellt wird.
In der Praxis wird die Verschuldungsquote berechnet, indem alle laufenden Raten (Autokredit, Studienkredit, Revolving) und die Kreditnehmerversicherung einbezogen werden. Ein Kreditnehmer, der gut verdient, aber bereits einen Verbraucherkredit zurückzahlt, kann unbemerkt über die Grenze geraten.
Zwei Hebel, um unter 35 % zu bleiben
- Die laufenden Kredite vor der Antragstellung tilgen: Selbst ein kleiner Betrag von einigen Hundert Euro pro Monat hat Einfluss auf die Berechnung. Eine vorzeitige Rückzahlung schafft sofortige Kreditspielräume.
- Die Laufzeit des Immobilienkredits verlängern, um die Raten zu senken, während man innerhalb der vom HCSF vorgegebenen 25 Jahre bleibt. Jedes zusätzliche Jahr senkt die monatliche Rate, erhöht jedoch die Gesamtkosten der Zinsen.
- Den Betrag des Eigenkapitals anpassen: Je mehr das Eigenkapital einen erheblichen Teil des Kaufpreises abdeckt, desto weniger belastet der geliehene Betrag das Verschuldungsverhältnis.
Die Banken haben einen gewissen Spielraum bei einem Teil ihrer Anträge, aber diese Ausnahmen sind in erster Linie für Erstkäufer reserviert, die ihre Hauptwohnung erwerben.
Kreditnehmerversicherung: Die Kostenposition, die man zu spät verhandelt
Die meisten Kreditnehmer konzentrieren sich auf den nominalen Zinssatz des Kredits und vernachlässigen die Versicherung. Das ist ein methodischer Fehler. Über einen langen Zeitraum kann die Kreditnehmerversicherung einen erheblichen Teil der Gesamtkosten des Kredits ausmachen.
Seit dem Gesetz Lemoine kann man die Kreditnehmerversicherung jederzeit ohne Kosten oder Strafen wechseln. Diese Möglichkeit besteht bereits bei der Unterzeichnung des Kreditangebots, nicht nur nach einem Jahr, wie es zuvor der Fall war.
Versicherungsdelegation: So geht’s
Zunächst vergleicht man die von der Bank geforderten Garantien (Tod, Invalidität, Arbeitsunfähigkeit) mit denen, die von externen Versicherern angeboten werden. Der Delegationsvertrag muss ein mindestens gleichwertiges Garantieniveau wie der Gruppenvertrag der Bank bieten.
Anschließend sendet man den neuen Vertrag an die Bank, die zehn Werktage Zeit hat, um zuzustimmen oder eine Ablehnung zu begründen. In der Praxis sind Ablehnungen selten, solange die Gleichwertigkeit der Garantien gewahrt bleibt. Der Prämienunterschied zwischen einem Gruppenvertrag und einer externen Delegation beträgt oft mehrere Tausend Euro über die gesamte Laufzeit des Kredits.
Kreditangebot: Die Punkte, die man vor der Unterzeichnung überprüfen sollte
Das Kreditangebot kommt per Post oder elektronisch. Man hat einen gesetzlichen Überlegungszeitraum von zehn Tagen, bevor man es annehmen kann. Dieser Zeitraum ist nicht verhandelbar, und keine Unterschrift vor dessen Ablauf ist gültig.
Drei Elemente verdienen eine sorgfältige Prüfung:
- Der TAEG (Effektiver Jahreszins), der den nominalen Zinssatz, die Bearbeitungsgebühren, die Kosten der Versicherung und die Garantiegebühren umfasst. Dies ist der einzige verlässliche Indikator, um zwei Angebote miteinander zu vergleichen.
- Die Bedingungen für die vorzeitige Rückzahlung: Einige Angebote sehen gedeckelte Vorfälligkeitsentschädigungen vor, andere streichen sie. Dieser Punkt ist wichtig, wenn man plant, die Immobilie vor Ende des Kredits zu verkaufen.
- Die Modalitäten zur Anpassung der Raten: Die Möglichkeit, die Raten während der Kreditlaufzeit zu erhöhen oder zu senken, bietet eine wertvolle Flexibilität bei Änderungen der beruflichen Situation.
Mehrere Angebote zu vergleichen bleibt die effektivste Methode, um gute Konditionen zu erhalten. Der TAEG ermöglicht einen direkten Vergleich, aber man achtet auch auf die vertragliche Flexibilität und die Nebenkosten.
Die Strukturierung eines Immobilienkredits basiert auf einer Kombination technischer Parameter, die miteinander interagieren: Zinssatz, Laufzeit, Versicherung, Eigenkapital, DPE der Immobilie. Jeden Punkt separat zu bearbeiten, bevor man die Unterlagen konsolidiert, führt zu besseren Ergebnissen, als nur den nominalen Zinssatz zu verhandeln. Der tatsächliche Preis des Kredits wird über all diese Faktoren bestimmt.